【环球网财经综合报道】8月28日，我国住房销售制度迎来重大调整。住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》），明确各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”。同日，中国人民银行、金融监管总局及中国证监会也同步印发相关意见和办法，改革完善房地产融资与信贷管理制度。
让购房“所见即所得”，重构房企经营逻辑
《通知》要求，各地要有力有序推行商品住房现房销售。住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛表示，现房销售制度意味着项目在竣工验收后才能销售，购房人可实地查看房屋面积、户型和品质。
对于商品住房项目实行预售的，《通知》明确要求单体建筑应完成主体结构封顶，且购房人支付的购房资金应全部存入资金监管账户。
相关部门负责人表示，我国房地产市场供求关系已发生重大变化，进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去“预售为主、快速周转”的制度已不适应当前新要求。清华大学房地产研究中心主任吴璟认为，推行现房销售制度，让购房人从对未来承诺的判断回归到对现实商品的挑选。
此次住房销售制度调整也是改变房地产企业“高负债、高杠杆、高周转”粗放扩张模式的现实需要。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，现房销售将彻底重构房企经营逻辑，房企需全程承担项目建设的资金、工期、质量风险，无法依靠预售资金提前回款周转。这将倒逼行业优胜劣汰，要求房企具备稳健的财务状况和扎实的产品打磨能力，从根源上规避购房烂尾风险。
住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛分析认为，当前是推行改革的关键窗口期。短期内，现房销售及预售条件提高会推迟新增供应量释放，在去库存阶段有利于放缓供应速度。新制度更好地保障了购房人权益、降低交付风险，有利于改善购房人的预期和信心。
配套融资与信贷政策同步调整
为保障现房销售平稳落地，《通知》提出各地要同步完善土地供应、金融支持等政策。房企可分期缴纳土地出让价款，并支持通过股权、债券等多种方式融资。中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务副会长柴强表示，这些配套举措将有利于减轻房企资金压力、降低开发建设成本。
在信贷管理方面，金融支持政策同步优化。从供给端看，房地产合理融资需求将持续得到满足，信贷供给预期更稳定，融资服务适配度持续提升。
从需求端看，刚性和改善性住房需求将得到更好支持，安全性、可得性、经济性三方面将进一步得到保障。具体而言，为从根本上保障购房者权益，对于预售商品房，个人住房贷款的发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案；为提升购房者贷款能力，收入偿债比例上限要求得到优化，房贷期限上限从30年延长至40年。此外，为适应二手房交易总量超过新房的趋势，二手房交易可“带押过户”，以降低房屋交易成本。（文馨）
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